Строительные договоры
На сегодняшний день вложение денежных средств в недвижимость все также остается актуальным. Сделки совершаются как на вторичном, так и первичном рынках. Покупка квартиры в новостройке, конечно, имеет свои плюсы: у такой квартиры нет «истории», а значит, не появятся наследники, выписанные несовершеннолетние дети. Если квартира приобретается на этапе строительства, цена на нее ниже, чем на вторичном рынке. Как правило, оплатить ее можно в рассрочку. А возможность выбора из многих вариантов планировок делает покупку в новостройке еще более привлекательной. Покупка квартиры на этапе строительства, наряду с плюсами, имеет определенный риск. Чтобы свести риск к минимуму и обезопасить себя, необходимо, правильно выбрать форму договора и грамотно его составить. От того, какой договор вы заключите с продавцом, на какие пункты обратите внимание, напрямую будет зависеть, какую квартиру, по какой цене и когда вы получите в собственность.
Наиболее распространенные формы договоров на сегодняшний день:
- договор инвестирования;
- предварительный договор купли-продажи;
- договор ЖСК;
- договор долевого участия в строительстве.
Договор инвестирования или соинвестирования
Правовая база договора:
- Федеральный закон от 25.02.99 (в ред. от 22.08.04) № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»,
- Закон РСФСР № 1488-1 от 26.06.91 (в ред. 10.01.03) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действующий в части норм, не противоречащих Федеральному закону № 39-ФЗ,
- Гражданский кодекс РФ (часть 1 и 2).
Суть договора инвестирования состоит в том, что застройщик заключает с органом исполнительной власти субъекта инвестиционный контракт, в соответствии с которым компания обязуется осуществить за счет собственных и привлеченных средств строительство жилого дома. После согласования проектной документации и получения разрешения на строительство застройщик может привлекать денежные средства потребителей, иначе говоря, инвесторов (соинвесторов). Застройщик заключает с инвесторами, договор инвестирования. В соответствии с указанным договором инвестор после внесения денежных средств приобретает право требования на приобретение квартиры в собственность в порядке, в сроки и на условиях, установленных договором.
Отличительной чертой инвестиционного договора является то, что после его исполнения право собственности на возведенный объект недвижимости регистрируется непосредственно на инвестора.
Главным минусом данного вида договоров является то, что нормативно-правовые акты не предусматривают обязательную государственную регистрацию в учреждениях по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. А, следовательно, его реализация будет зависеть от того, насколько грамотно договор составлен, с точки зрения потребителя.
Подписывая договор инвестирования, надо обратить внимание на несколько основных моментов:
1. Срок получения разрешения на строительство, срок действия договора (срок окончания строительства). Во-первых, указанные сроки не должны существенно различаться. Большая разница в сроках может быть следствием возникновения проблем у застройщика. Во-вторых, необходимо, обратить внимание на формулировку «срок ввода дома в эксплуатацию», а никак не «окончания строительно-монтажных работ».
2. Объект. В договоре должна быть однозначно определена квартира (строительный адрес, секция, №, этаж, площадь помещений, количество комнат).
3. Цена договора. Сумма инвестирования должна быть твердой, договор не должен содержать возможностей для одностороннего пересмотра стоимости в пользу застройщика.
4. Обязанности застройщика. Среди них должны содержаться такие обязанности как: передача правоустанавливающих документов на объект инвестирования (свидетельство о собственности), сопроводительной документации на объект инвестирования (акт финансовых взаиморасчетов, документы БТИ); ограничение права застройщика на уступку своих прав и обязанностей по договору третьему лицу.
В целом, данная модель инвестирования денежных средств в строительство жилья содержит в себе множество правовых и фактических рисков, такие как, «двойные продажи», неисполнение сроков строительства, ненадлежащим образом оформленная разрешительная документация и т.д.) Потенциальному инвестору (соинвестору) следует очень внимательно относиться к подобным схемам, предлагаемым строительными компаниями.
Кроме того, цели привлечения денежных средств в строительство объекта недвижимости служит договор долевого участия в строительстве, который регулируется Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 01 апреля 2005 года. Данный закон прямо запрещает привлекать денежные средства физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, для строительства многоквартирных домов на иных основаниях, нежели договор долевого участия в строительстве (ст. 1, п. 3 ст. 2 Закона № 214-ФЗ)
Договор долевого участия в строительстве.
Правовая база договора:
- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены после 1 апреля 2005 года.
Cторонами договора являются застройщик (любое юридическое лицо) и участник долевого строительства (дольщик-граждане и юридические лица). Объектами долевого строительства могут быть жилые и нежилые помещения, за исключением объектов производственного назначения.
Договор должен включать следующие условия:
- определение конкретного объекта долевого строительства;
- срок передачи объекта застройщиком инвестору;
- цена договора, сроки и порядок уплаты;
- гарантийный срок объекта (он не может составлять менее 5 лет, исчисляется со дня передачи объекта инвестору, если иное не предусмотрено договором).
Только наличие всех этих условий в договоре обеспечивает его действительность.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Заявление на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве подается обеими сторонами сделки.
Кроме того, с момента госрегистрации договора участия в долевом строительстве, земельный участок, принадлежащий застройщику считается находящемся в залоге у дольщиков, что более надежно обеспечивает их права в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком. Также госрегистрация договора исключает практику «двойных продаж».
Привлекать денежные средства дольщиков застройщик вправе только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной документации и государственной регистрации права собственности или договора аренды на земельный участок.
Закон обязывает застройщика предоставить для ознакомления любому лицу всю информацию о проекте строительства, которые отражаются в проектной декларации. Проектная декларация публикуется застройщиком в средствах массовой информации не позднее чем за 14 дней до заключения договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган Госрегистрации.
Отношения между застройщиком и дольщиками становятся более прозрачными.
ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ КОМПАНИИ "ФОРМУЛА СТРОИТЕЛЬСТВА"
Договор уступки прав требования (цессии)
Договор цессии имеет своим результатом замену кредитора в обязательстве. Сделка по уступке права требования представляет собой действие первоначального кредитора по отказу от своих прав в отношении должника и передаче их новому кредитору.
Федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в ст. 11 сохранил институт уступки права требования по договору (цессии), установив при этом ряд ограничений.
Во-первых, уступка прав требования (цессия) допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (квартиры).
Во-вторых, по общему правилу такая уступка возможна только после полной уплаты дольщиком цены договора. Если же дольщик не выплатил полную стоимость по договору, то ему придется одновременно с соглашением об уступке прав требования заключать также договор о переводе долга на нового участника долевого строительства. Такой перевод, согласно ст. 391, 392 ГК РФ, осуществляется с согласия кредитора-застройщика.
В третьих, не допускается уступка гражданам прав требования по договорам, которые заключены юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме (п. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ). Иными словами, если дольщиком в строительстве квартир выступила коммерческая организация, то до окончания строительства она не сможет «уступить» квартиры гражданам. Для физических лиц таких ограничений нет, они могут уступить права любым третьим лицам.
Предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи – это, по сути, официально оформленный «протокол о намерениях» между покупателем и продавцом. По этому соглашению, стороны договариваются о заключении в будущем договора купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре, т.е. предварительный договор имеет форму основного договора, причем, несоблюдение этой формы приводит к недействительности договора.
Предварительный договор должен в обязательном порядке содержать предмет сделки будущего основного договора, намеченную дату заключения основного договора и условия проведения сделки купли-продажи, а также иные существенные нюансы.
Если предварительным договором не устанавливается срок заключения основного договора, то согласно Гражданскому кодексу РФ, статья 429, основной договор должен быть заключен в течение года с момента подписания предварительного договора.
Если вам предлагают договор, который не устраивает вас и не гарантирует ваших прав при заключении основного договора, то можно потребовать внесения изменений:
1. В договоре должны быть четко указаны параметры объекта, в отношении которого в дальнейшем планируется заключение договора купли-продажи (чем конкретнее описан объект, тем больше вероятности получить желаемое);
2. Четко установлена цена в договоре (эта цена и будет той, по которой вам передается товар, при этом важно так же оговорить в договоре, что цена является окончательной и не подлежит изменению, а так же то, что продавец не имеет права требовать от покупателя других сумм, кроме указанной в договоре цены);
3. Четко определен срок, в который стороны обязуются заключить основной договор;
4. Ответственность застройщика, в случае если объект не будет передан покупателю в определенный основным договором срок.
Покупатель будет не вправе требовать включения в основной договор условий, которые не были согласованы сторонами в предварительном договоре.
После сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, застройщик регистрирует свое право собственности на жилое помещение и только после этого передает квартиру в собственность покупателя на основании основного договора купли-продажи. В этом состоит принципиальное отличие данного от договора долевого участия в строительстве и от договора о внесении паевых взносов в ЖСК.
Надо иметь также в виду, что для заключения предварительного договора не обязательно наличие у застройщика разрешения на строительство жилого дома. Данный договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным в момент подписания его сторонами.
В случае отказа застройщика заключить с вами основной договор – необходимо обратиться в суд с требованием о понуждении его к заключению основного договора.
Заключая предварительный договор, необходимо помнить, что это, прежде всего, договор о намерениях, и по своей природе является безвозмездным, то есть не подразумевает внесение оплаты по нему. Однако фирме нужно сразу получить деньги, а по Гражданскому кодексу сделать это на основании предварительного договора нельзя. Поэтому вам предлагают одновременно заключить договор купли-продажи векселя. Обычно срок его погашения, то есть предъявления для возврата денег, минимум 3 года, и вы, приобретая вексель, в случае каких-то сложностей и конфликтов с застройщиком не сможете потребовать возврата своих денег раньше, чем через 3 года.
Став владельцем векселя, вы ждете, когда построится дом. При этом застройщик не имеет никаких обязательств по срокам перед вами. То есть, если сдача дома затянется, вы не сможете требовать неустойку за просрочку. Существует еще один риск, связанный с вексельной схемой. В предварительном договоре иногда указывается, что застройщик «может принять в качестве оплаты по основному договору купли-продажи вексель» (значит, может и не принять, следовательно, может потребовать оплаты суммы, указанной в основном договоре, а вексель будет погашен, когда наступит срок его погашения).
И еще один существенный риск связан с тем, что договор не подлежит обязательной регистрации, а, значит, существует риск «двойных продаж».
Договор ЖСК
На сегодняшний день договор ЖСК – это, по сути, обход закона о долевом строительстве, который наиболее защищает права дольщиков.
Практически за всеми ЖСК сегодня стоит фирма-застройщик, так как такая форма договорных отношений для нее намного выгоднее. Нет необходимости предоставлять отчетность о финансово-хозяйственной деятельности, давать информацию о величине собственных денежных средств, публиковать проектную декларацию в СМИ и т. д.
С юридической точки зрения при заключении договора ЖСК для дольщика есть следующие минусы:
- все полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива (например, взимать дополнительные платежи, изменить срок сдачи объекта);
- все члены кооператива несут солидарную ответственность за убытки кооператива;
- главная цель – постройка дома может быть не достигнута по разным причинам (невозможность получения всей разрешительной документации, финансовые трудности и т.д.);
- срыв сроков строительства (ЖСК-застройщик не несет ответственности перед его членами);
- возможны «двойные» продажи квартиры из-за отсутствия государственной регистрации договоров;
- отсутствие гарантийных обязательств на построенную квартиру;
- при банкротстве застройщика дом может быть принудительно продан с целью погашения требований всех других кредиторов (залог недостроенного дома и земли может быть только с согласия застройщика).
В случае мошенничества, организаторов ЖСК будет трудно привлечь к ответственности и вернуть вложенные деньги. Поэтому обращаться следует только к застройщикам с хорошей репутацией и следует обязательно проконсультироваться с юристами.
Рассмотрев, различные формы договоров по приобретению недвижимости, можно однозначно сказать, что потребитель наиболее защищен, когда между ним и застройщиком заключается договор долевого участия в строительстве. Возникающие отношения при этом регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 01 апреля 2005 года.
Но так как Федеральный закон № 214-ФЗ предъявляет к застройщикам повышенные требования, то на сегодняшний день в Екатеринбурге лишь 10-15% всех новостроек реализуются по этой схеме. Отметим, что компания "Формула строительства" в качестве формы договора со своими клиентами использует только Договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
Конец притворства
Издание "Ведомости"
Дмитрий Казьмин
03.09.2009, №165 (2435)
Фото: Е.РазумныйВексельные расчеты, предварительные договоры продажи и другие уловки застройщиков будут признаны притворными и приравнены к договорам передачи квартир
На сентябрь 2008 г. только около 5% строящихся в Москве квартир приобретено по закону «О долевом строительстве», когда государство принимает на себя риски банкротства застройщика, следует из статистики Федеральной регистрационной службы по Москве. По словам чиновника правительства, в целом по России доля на порядок выше — около 60%.
Остальное жилье приобретается по обходным схемам: через предварительный договор купли-продажи, покупку векселя. В случае банкротства застройщика таким покупателям трудно доказывать связь, например, между их векселем и правами на недостроенную квартиру, замечает партнер «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Дмитрий Степанов.
Подготовленные Минэкономразвития поправки (размещены на сайте министерства, см. врез) меняют ситуацию на противоположную: теперь застройщику будет трудно доказать, что квартиру он не продавал. Поправки предусматривают, что вексельные схемы, заключение предварительных договоров, внесение вкладов в уставный капитал или фонд застройщика разрешено признавать притворными сделками, прикрывающими «договор с застройщиком о передаче жилого помещения». Речь идет также о случаях, когда договор заключался не с самим застройщиком, а с действующим в его интересах третьим лицом.
Судебных хлопот у дольщиков станет меньше. Покупателю не придется сначала признавать сделку притворной в суде общей юрисдикции, с заявлением он обратится сразу к арбитражному судье, ведущему дело о банкротстве, объясняет замдиректора департамента Минэкономразвития Дмитрий Скрипичников.
Правильное решение, согласен арбитражный управляющий Евгений Семченко: дела в общей юрисдикции могут слушаться годами, к тому времени компанию уже успеют обанкротить. Если же большинство дольщиков проживает в другом регионе, судебный процесс поправки позволяют перенести в ближайший к ним арбитражный суд, замечает Скрипичников.
